WEMMELUND
ARKITEKTER
Andelsforeninger
Vi er jeres partner, og deltager gerne i bestyrelsesmøder eller i andre sammenhænge, hvor I har brug for en rådgiver til jeres projekt. Vi kan bidrage med viden, uanset om det handler om renovering i stor skala, eller om det er en mindre detalje om f.eks. klimasikring af jeres vaskekælder. Vi træder gerne til som ekspert på møder, hvor parter er uenige om, hvilke projekter der er til størst gavn for foreningen – både på kort og længere sigt.
Partnerskab
Sammen skaber vi overblik over mulighederne i jeres behov og økonomi. Vi er uvildig rådgiver, og vi er garant for, at projekterne overholder gældende lovgivning.
Vi ser vores samarbejde som et partnerskab, hvor begge parter er ligeværdige. I har en ejendom at passe på og beboere at tage hånd om – vi har viden om renovering og byggeri.
Vedligeholdelsesplan for foreningen
Wemmelund Arkitekter kan hjælpe jer med at lave eller udvikle en vedligeholdelsesplan for jeres ejendom. Siden 2015 har det været påkrævet ved lov, at der i forbindelse med renovering skal foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendomme, der har fra 7 boliger og opefter. Planen skal udarbejdes ved nyistandsættelse og normalistandsættelse. Der er desuden krav om, at planen skal være 10-årig.
En vedligeholdelsesplan er jeres overblik over ejendommen. En god plan kan spare jer for unødige udgifter, da I får bedre mulighed for at planlægge renovering og byggeri. Og som tider er lige nu, kan man optage billige lån.
Gennemgang af jeres andelsforening
Vi gennemgår ejendommen sammen med en repræsentant fra bestyrelsen. Gennemgangen tager oftest mellem to og fire timer. Vi ser på hele ejendommen, fra sokkel over tag til murværk og el-installationer. Vi har også brug for at se minimum en bolig og naturligvis kælder og loftsarealer. Vi ser både på ejendommens generelle stand og på tidligere vedligeholdelsesarbejder.
Vurdering af andelslejligheder
Ved salg af en andelslejlighed opgøres prisen på andelen. Prisen består af to dele: Lejlighedens værdi og værdien af de forbedringer du har foretaget.
Foreningens formue består af de enkelte andele. Hver andel prisfastsættes hvert år på generalforsamlingen, og svare til andelskronen.
Prisen på dine forbedringer
Sådan som loven er udformet, er værdien af forbedringer i lejligheden, baseret på anskaffelsesprisen fratrukket værdiforringelse. Andelshaveren kan altså regne med en rimelig kompensation for visse forbedringer, som man selv har udført eller fået udført af håndværkere. Derudover påvirkes prisen på lejligheden også af tilstanden i øvrigt.
Den gældende praksis vedrørende værdifastsættelse lyder som følgende:Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelslejligheden. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.Der er i sagens natur forskellige interesser på spil når en lejlighed skal vurderes. Som loven er formuleret kan bestyrelsen meget nemt blive upopulære i denne sammenhæng, eftersom det står skrevet, at de skal skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Løsningen kan være en professionel vurderingsmand - en uvildig part, typisk en arkitekt eller ingeniør der er forstår dette arbejde.
Fremgangsmåde ved vurdering
Når en andelshaver siger sin lejlighed op, anmoder bestyrelsen den professionelle vurderingsmand om at udarbejde en opgørelse over de individuelle forbedringer, beboeren har udført eller fået udført. Opgørelsen skal angive anskaffelsesår, pris ved anskaffelse, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Desuden angives antal timer, der er brugt på forbedringsopgaven. Vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer forlægges foreningens bestyrelse og administrator.
Fordelen ved at bruge samme rådgiver ved alle vurderinger er følgende. Alle får samme upartiske behandling og samme metode for vurdering.
Vurderingslisten af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator, der herefter kan udarbejde den sluttelige overdragelsesaftale.
Hvad er vedligeholdelse?
Kikker man på hvad vedligeholdelse af lejligheder i en andelsboligforening dækker over, må man sige den dækker ret bredt. Vedligeholdelsesstanden skal vurderes ud fra et kendskab til andelslejligheders standard og standarden i forening i almindelighed.
Vi taler eksempelvis om; maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer og udskiftning af pakninger i blandingsbatterier. På den måde er både den nymalede lejlighed og lejligheden der ikke har været malet i 10 år, ‘normalt vedligeholdt’. Igen, den dækker ret bredt.
Der kan også gives et tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed. Filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andet ligende renoveringsarbejder betragtes som ‘ekstraordinær opretning’, hvilket i sig selv er værdiforøgende og bør udløse et yderligere tillæg til lejlighedens værdi. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse. Lejligheden der er misligholdt kan forventes et minus i værdiansættelsen. Fradragets størrelse skal svare til en opretning af lejligheden til en standard svarende til den ringeste ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed. Beløbet skal således ikke dække en fuld istandsættelse af lejligheden.
Individuelle forbedringer
For at opnå øget værdi af boligen, skal arbejdet i lejligheden normaltvis være af en sådan karakter, at det forbedre den brugsmæssige tilstand af boligen og det incl. ikke almindelig vedligeholdelsesarbejde.
Arbejdet skal være udført håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med gældende lovgivning og regler. Det betyder at der foreligger ansøgninger samt indhentet byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse på arbejdet. Desuden er det et krav at installationsarbejde, der kræves udført af en autoriseret håndværker, også er udført af en autoriseret håndværker, og kan dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende.
I langt de fleste tilfælde er det også påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.
Forbedringer udført af beboer
Individuelle forbedringer skal ikke nødvendigvis være udført af håndværkere for at være værdiforøgende. Meget arbejde kan udmærket udføres af andelshaveren så frem man ikke har 10 tommelfingre. Arbejdet skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført, betydende, at arbejdet ikke må afvige fra hvad en god håndværker kan præstere. Som ‘Gør Det Selv Mand’ gør du klogt i at gemme fakturaer på materialer samt at lave en opgørelse over anvendte timer.
Forbedringsarbejder udført af håndværkere
Det er vigtigt, at andelshaverne gemmer fakturaer på arbejde udført af autoriserede håndværkere for eksempel installationsarbejder i forbindelse med omlægning af VVS- og el-installationer. Det sikre dokumention for at arbejdet er lovligt og korrekt udført og håndværkerfirmaet hæfter således for deres arbejde. Foreligger der ikke den nødvendige dokumentation i forbindelse med overdragelse af boligen, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- henholdsvis el-installatør. Gem således altid alle fakturaer til den endelige opgørelse af forbedringsarbejder er opgjort.
Nedskrivning af individuelle forbedringer
Andelshaveren er normalvis den, der har det bedste kendskab til, hvad der er udført af forbedringer i lejligheden. For at forenkle proceduren omkring tidspunktet for opgørelsen, er det en god idé at bede den fraflyttende andelshaver om at udfylde et opgørelsesskema, der opsummerer om de enkelte forbedringer.
Når vi opgøre den samlede værdi, tager vi udgangspunkt i, hvad forbedringen har kostet på anskaffelsestidspunktet og nedskriver med x antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Det vil sige, at det i den enkelte situation skal vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.
Arbejde som omlægning af el- og VVS-installationer skal, som tidligere nævnt udføres af autoriserede håndværksfirmaer, og der skal foreligge dokumentation herfor. Hvis der ikke forlægger fakturaer, kan det ikke godtgøres.